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千亿元房地产信托下月到期中小房企更易出现

发布时间:2019-12-05 23:02:42

千亿元房地产信托下月到期 中小房企更易出现兑付风险

为全年到期最高峰 部分信托项目兑付风险或加大。

即将到来的5月将成为房地产信托集中到期的高峰月份。据业内人士估算,下月到期的房地产信托或超过1000亿元。分析人士指出,在部分地方楼市降温、开发商资金链紧绷的情况下,一些信托项目兑付风险或加大,不过,券商资管或成房地产信托最后的接盘者。

用益信托统计数据显示,今年共计有8547个信托产品到期,总规模达到12733.06亿元。其中,房地产信托兑付高峰集中出现在二季度。

据海通证券测算,2014年房地产信托到期量约为6335亿元,其中全年到期的最高峰值出现在5月份,到期量在全年中占比达到20%左右。也就是说,粗略估计,5月到期的房地产信托项目规模或超过1200亿元。

据海通证券的不完全统计,从2012年8月到今年年初,至少共有16个信托项目处于压力之中。涉事企业以规模不大的民营企业为主,行业分布上,房地产行业为重灾区,10个项目与房地产相关。

有信托行业人士指出,随着国家调控政策的收紧,三、四线城市房屋供给压力会比一、二线城市更大,此外,就融资主体实力而言,在资金链紧绷的情况下,中小型开发商融资难度更大,其发行的信托项目或更容易出现兑付风险。

不过,他认为,目前房地产信托相对于矿产等其他高危信托仍较为安全。 房地产项目一般都有土地或房屋进行抵押。一般情况下,房地产项目的抵押率都在30%~40%左右,即使融资方出现实质违约,信托公司也可通过处理抵押物来覆盖本息。

投资提醒

首选一、二线城市

资质良好项目

广州民信投资执行董事廖伟华指出,选购信托产品,首先要关注管理人实力和经验;其次要看融资方的实力和还款意愿;再者,项目的资金用途是什么,融资方还款的第一、二来源是什么。

渤海证券的分析师康凯则建议,投资者需谨慎配置房地产类信托产品,首选一、二线城市中资质良好的房地产公司开发的项目。而海通证券则认为,随着地产需求的释放,行业增长放缓,应主要投资龙头企业。

解套

方式

资金链断裂?券商资管项目或成接盘者

一方面是房地产信托到期规模巨大,另一方面是信托融资规模的下降,对一些长期项目而言,是否会造成资金链断裂?对此,业内人士指出,并非所有房地产项目都要通过信托来借新还旧, 需要对接的只是极其个别的项目 。

某大型信托公司人士指出,去年不少 中 字头信托公司已经提前兑付了很多房地产信托,一方面是因为担忧风险,另一方面则是这部分项目已提前收回资金,或者找到新的接手资金,这些接手资金一部分是来自于银行,另一部分则是来自资管项目。

比如说,有些项目已经封顶,或者四证齐全可以开始卖楼了,此时银行就可以通过按揭贷款来介入;此外,对于一些没有开发贷额度的银行,还可以通过买入返售的方式来贷款。 他说。

据介绍,买入返售业务是银行同业业务的一种,具体操作方式是:银行按返售协议约定先买入金融资产,到期后再按固定价格返售给另一家银行。

买入返售主要是通过三方来完成的,比如说,A银行想向其大客户放贷,但由于授信额度或其他原因受限而放不出去,这时候A银行就找到信托公司,成立一个单一信托向企业放贷。 上述信托公司人士解释称, 那单一信托放贷的钱由谁给?A银行就找到B银行,让B买下这个信托。A向B出具一份 兜底函 ,信托到期后溢价买回信托收益权。

业内人士指出,买入返售的实质是银行通过交易市场将手上的钱以抵押的形式贷出。此间,信托、券商、基金等都是充当 中介 角色,收取一定的通道费用。据不完全统计,信托受益权买入返售业务占到银行表外业务的一半。

此外,上述信托公司人士指出,信托融资虽有下滑,但基金和券商的房地产项目今年以来有 狂飙突进 的势头, 若加上资管项目,房地产项目融资的总额只会增加不会减少。 他说。

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